Αδυναμίες στο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα

Οι αδυναμίες στο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα και τα κενά στην καταγραφή της αποτελεσματικότητάς του αναδεικνύονται μέσα από νέα μελέτη που εκπονήθηκε για λογαριασμό της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Η έρευνα, με τίτλο «Study on the state of play of building permits for housing in the EU», ολοκληρώθηκε τον Οκτώβριο του 2026 από την Intellera Consulting, μέλος του ομίλου Accenture, και το ερευνητικό κέντρο VTT της Φινλανδίας, σε μια συγκυρία όπου η στεγαστική κρίση εντείνεται και η ανάγκη για αύξηση της προσφοράς κατοικιών καθίσταται επιτακτική.

Περιορισμένη εικόνα για το ελληνικό σύστημα

Η Ελλάδα, μαζί με την Ουγγαρία και τη Ρουμανία, συγκαταλέγεται στις τρεις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης για τις οποίες δεν κατέστη δυνατή η συγκέντρωση πρωτογενών στοιχείων από τις αρμόδιες δημόσιες αρχές ή τους επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου. Η αξιολόγηση για τη χώρα βασίστηκε αποκλειστικά σε δευτερογενείς πηγές και διαθέσιμα έγγραφα, γεγονός που περιορίζει τη δυνατότητα εξαγωγής συμπερασμάτων για την πραγματική λειτουργία των υπηρεσιών αδειοδότησης. Η μελέτη εξέτασε πώς οι διοικητικές διαδικασίες, οι πολεοδομικοί περιορισμοί και ο βαθμός ψηφιοποίησης επηρεάζουν την ανάπτυξη νέων κατοικιών και τις ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων στα 27 κράτη-μέλη.

Τα ευρήματα αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα για την ελληνική πραγματικότητα, καθώς η χώρα καταγράφει τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που παρατίθενται στην έκθεση, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν το 2024 κατά μέσο όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στεγαστικές δαπάνες, την ώρα που ο μέσος όρος στην ΕΕ διαμορφώνεται στο 19%. Ακολουθούν η Δανία με 26%, καθώς και η Σουηδία και η Γερμανία με 25%.

Διαφοροποιήσεις παρά την ενιαία νομοθεσία

Το ελληνικό μοντέλο αδειοδότησης κατατάσσεται στα κεντρικά οργανωμένα συστήματα, με βασικό νομοθετικό σημείο αναφοράς τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (νόμος 4067/2012) και το θεσμικό πλαίσιο του e-Adeies. Παρά την ενιαία νομοθεσία, η μελέτη διαπιστώνει ότι οι όροι αδειοδότησης δεν είναι ομοιόμορφοι σε κάθε περιοχή. Η ανάλυση που πραγματοποιήθηκε για την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και την Ερμούπολη υπογραμμίζει ότι τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, οι χρήσεις γης και τα ειδικά διατάγματα καθορίζουν τις δυνατότητες αξιοποίησης των ακινήτων.

Στην περίπτωση της Ερμούπολης, για παράδειγμα, εφαρμόζονται πρόσθετες διατάξεις λόγω του νησιωτικού χαρακτήρα και της ανάγκης προστασίας της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Η έκδοση των αδειών παραμένει αρμοδιότητα των Υπηρεσιών Δόμησης, ενώ η διαδικασία συχνά απαιτεί τη συνδρομή Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής και αρχαιολογικών υπηρεσιών. Αυτό συνεπάγεται ότι, παρά την ηλεκτρονική υποβολή των φακέλων, η ολοκλήρωση της αδειοδότησης παραμένει εξαρτημένη από εγκρίσεις διαφορετικών φορέων.

Επίπεδο ψηφιακής ωριμότητας

Όσον αφορά την ψηφιοποίηση, η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Ερμούπολη κατατάσσονται στο δεύτερο επίπεδο μιας τετραβάθμιας κλίμακας. Παρά τη λειτουργία της πλατφόρμας e-Adeies για την ηλεκτρονική υποβολή και διαχείριση εγγράφων, το σύστημα δεν έχει περάσει ακόμη σε προηγμένες αυτοματοποιημένες διαδικασίες ή συστηματική αξιοποίηση δομημένων δεδομένων μέσω ψηφιακών μοντέλων κτιρίων. Η έκθεση επισημαίνει ότι η Εσθονία αποτελεί τη μοναδική χώρα που αγγίζει το τέταρτο επίπεδο ψηφιακής ωριμότητας.

Σύμφωνα με τους συντάκτες της μελέτης, το ζητούμενο δεν είναι απλώς η αντικατάσταση των εντύπων με ηλεκτρονικά αρχεία, αλλά η διασύνδεση των υπηρεσιών και των δημόσιων μητρώων. Στόχος είναι ο περιορισμός των επαναλαμβανόμενων ελέγχων και η αποφυγή της ανάγκης υποβολής των ίδιων στοιχείων σε πολλαπλούς φορείς. Επιπλέον, η έρευνα σημειώνει ότι οι χώρες της Νότιας Ευρώπης, συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας, παρουσιάζουν γενικά χαμηλότερη αδειοδοτική δραστηριότητα ανά 1.000 κατοίκους κατά την περίοδο 2014-2024, σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές περιοχές.